De Boer en Partners | Nieuws | Verbouwing aangeven bij h...

Dat wordt steeds relevanter. Sinds de invoering van een nieuw sanctiesysteem in 2024 heeft de fiscus al 719 administratieve boetes opgelegd aan eigenaars die wijzigingen aan hun woning niet of te laat aangaven. Samen gaat het om meer dan 1,1 miljoen euro aan boetes. Wat moet u precies aangeven? Hoe wordt daarop gecontroleerd? En wat als u in het verleden verbouwd heeft zonder daarvan aangifte te doen?

Waarom moet u bepaalde verbouwingen aangeven?

Het kadastraal inkomen, kortweg KI, is een fictief inkomen dat aan een onroerend goed wordt toegekend. Het speelt onder meer een rol bij de berekening van de onroerende voorheffing. Wanneer een woning ingrijpend verandert, kan ook het kadastraal inkomen opnieuw worden bekeken. Daarom moeten wijzigingen die het comfort van een woning verhogen en mogelijk ook de huurwaarde beïnvloeden, worden gemeld aan de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), het vroegere kadaster. Volgens de huidige regels moet zo'n wijziging in principe binnen 30 dagen na de voltooiing van de werken worden aangegeven.

Welke verbouwingen moet u aangeven?

Niet elke kleine klus in huis heeft gevolgen voor uw kadastraal inkomen. Een kamer schilderen, een vloer vervangen of andere gewone onderhoudswerken betekenen niet automatisch dat uw KI moet worden aangepast. Vooral wijzigingen die de woning structureel veranderen, het comfort verhogen of een invloed kunnen hebben op de huurwaarde zijn relevant.

Denk bijvoorbeeld aan:

• een uitbreiding van de woning;
• het inrichten van een zolder tot een volwaardige woonruimte;
• het toevoegen van een badkamer;
• het plaatsen van centrale verwarming waar die voordien niet aanwezig was;
• het bouwen van een zwembad;
• bepaalde bestemmingswijzigingen.

Of een specifieke verbouwing daadwerkelijk tot een aanpassing van het kadastraal inkomen leidt, hangt af van de concrete situatie. Ook belangrijk: bepaalde energetische renovaties leiden niet noodzakelijk tot een verhoging van het KI. Heeft u hierover twijfel, dan is het verstandig om de actuele regels voor uw concrete werken te controleren.

Hoeveel bedraagt de boete voor een niet-aangegeven verbouwing?

De fiscus treedt vandaag duidelijker op tegen eigenaars die de meldingsplicht niet naleven. Volgens cijfers van de FOD Financiën werden sinds 2024 in totaal 719 administratieve boetes opgelegd. In 2024 ging het om 61 boetes. In 2025 steeg dat aantal naar 459. In 2026 stond de teller op het moment van de bekendmaking al op 199. De administratieve boetes kunnen volgens de bekendgemaakte cijfers variëren van 250 tot 3.000 euro. De gemiddelde sanctie bedroeg 1.519 euro en de mediaan 2.000 euro.De fiscus verwacht bovendien dat het aantal boetes verder kan stijgen, onder meer omdat de procedure niet overal op hetzelfde moment werd uitgerold.

Krijgt u onmiddellijk een boete?

Niet noodzakelijk. Volgens de FOD Financiën krijgen eigenaars eerst meerdere mogelijkheden om de nodige informatie over hun woning en uitgevoerde werken te bezorgen. Er wordt gewerkt met schriftelijke waarschuwingen en, waar nodig, plaatsbezoeken. Volgens de fiscus krijgt een belastingplichtige gemiddeld vijf kansen om de gevraagde informatie alsnog te bezorgen voordat een sanctie volgt. Een brief van de administratie negeren is dus geen goed idee. Krijgt u vragen over vroegere verbouwingen, dan reageert u best tijdig en correct.

Hoe weet de fiscus dat u verbouwd heeft?

Een verbouwing blijft vandaag moeilijker onder de radar dan vroeger. Bij vergunningsplichtige werken beschikt de overheid al over administratieve informatie. Daarnaast werken steden en gemeenten nauwer samen met de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie om kadastrale gegevens te actualiseren. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld mee woningen identificeren waarvan bepaalde comfortelementen niet overeenkomen met de gegevens waarover het kadaster beschikt. Ook digitale informatie speelt een rol. Volgens de berichtgeving kan de administratie onder meer gegevens en foto's op vastgoedwebsites raadplegen om na te gaan of de geregistreerde kenmerken van een woning nog overeenstemmen met de werkelijke toestand. Een woning die bij een verkoop online wordt aangeboden, kan met andere woorden heel wat informatie prijsgeven over verbouwingen die doorheen de jaren zijn uitgevoerd.

Een verbouwing aangeven is niet hetzelfde als een vergunning aanvragen

Hier ontstaat regelmatig verwarring. De fiscale aangifte van een verbouwing en de stedenbouwkundige toestand van een woning zijn twee verschillende zaken. Een verbouwing kan gevolgen hebben voor het kadastraal inkomen, terwijl daarnaast ook stedenbouwkundige regels en eventueel een vergunningsplicht gelden. Dat onderscheid is zeker bij een verkoop belangrijk. Een correct kadastraal dossier betekent niet automatisch dat iedere constructie stedenbouwkundig vergund is. Omgekeerd betekent een vergunning ook niet dat u geen fiscale meldingsplicht meer heeft. Wilt u daar meer over weten? Lees dan ook ons artikel “Stedenbouwkundige inbreuken: wat moet u weten als koper of verkoper?”

Wat als u jaren geleden verbouwd heeft en niets heeft aangegeven?

Heeft u in het verleden verbouwd en twijfelt u of die werken correct werden aangegeven? Dan is het verstandig om dat na te kijken in plaats van te wachten tot er vragen komen. Welke stappen nodig zijn, hangt af van de aard van de werken en uw dossier. Zeker bij oudere renovaties is het niet altijd duidelijk welke informatie destijds werd doorgegeven. Dat is ook relevant wanneer u van plan bent uw woning te verkopen. Tijdens de voorbereiding van een verkoop komen verschillende documenten en gegevens over het pand samen. Verschillen tussen de feitelijke toestand van de woning, vergunningen en administratieve gegevens kunnen dan naar boven komen. Wie vooraf duidelijkheid creëert, verkleint de kans op verrassingen tijdens het verkoopproces.

Kan uw kadastraal inkomen stijgen na een verbouwing?

Dat kan, maar niet iedere renovatie leidt automatisch tot een hoger KI. Wanneer de kenmerken van uw woning wijzigen, kan de administratie het kadastraal inkomen opnieuw vaststellen. Dat kan vervolgens gevolgen hebben voor belastingen die op het KI gebaseerd zijn, waaronder de onroerende voorheffing. Heeft u na een verbouwing een nieuw of herzien kadastraal inkomen ontvangen? Controleer dan of de gegevens waarop de administratie zich baseert overeenkomen met de werkelijke toestand van uw woning. Daarover leest u meer in ons artikel “Nieuw kadastraal inkomen ontvangen? Waarom u het best even controleert.”

Verbouwd en plannen om te verkopen? Controleer uw dossier vooraf

De strengere controles tonen vooral aan hoe belangrijk een correct vastgoeddossier geworden is. Heeft u uw woning doorheen de jaren uitgebreid of grondig gerenoveerd? Dan is het verstandig om vóór een verkoop na te gaan welke werken uitgevoerd zijn, welke vergunningen beschikbaar zijn en of relevante wijzigingen administratief correct verwerkt werden. Dat geeft niet alleen duidelijkheid aan uzelf, maar ook aan kandidaat-kopers.

De Boer & Partners Immobiliën Groep helpt eigenaars om hun verkoop goed voor te bereiden en mogelijke aandachtspunten tijdig in kaart te brengen. Heeft u verbouwd en overweegt u uw woning te verkopen? Neem dan contact op met het kantoor in uw buurt voor persoonlijk advies.

Bronnen: 

• BATIBOUW. (2026, 10 juni). Ruim 1 miljoen euro aan boetes voor niet-aangegeven verbouwingen. https://www.batibouw.com/nl/articles/1471/ruim-1-miljoen-euro-aan-boetes-voor-niet-aangegeven-verbouwingen
• De Tijd. (2026, 10 juni). Fiscus en gemeenten voeren controle op niet-aangegeven verbouwingen op. https://www.tijd.be/netto/belastingen/fiscus-en-gemeenten-voeren-controle-op-niet-aangegeven-verbouwingen-op/10674571.html
• Het Laatste Nieuws. (2026, 10 juni). Ruim miljoen euro aan boetes voor niet-aangegeven verbouwingen. https://www.hln.be/binnenland/ruim-miljoen-euro-aan-boetes-voor-niet-aangegeven-verbouwingen~af84730c/
• VRT NWS. (2026, 10 juni). Ruim miljoen euro aan boetes voor niet-aangegeven verbouwingen. https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2026/06/10/ruim-miljoen-euro-aan-boetes-voor-niet-aangegeven-verbouwingen/