De Boer en Partners | Nieuws | Koper trekt zich terug na...

Wanneer is er een geldige koop?

Een bod is bindend als het duidelijk is (woning, prijs, essentiële voorwaarden) en de verkoper het binnen de geldigheidsduur aanvaardt. Vanaf dat moment kan de koper niet zomaar eenzijdig terugkomen op zijn beslissing zonder mogelijke gevolgen. Belangrijk om weten: in België bestaat er geen wettelijke bedenktijd na een aanvaard bod.

Meestal staat er een vergoeding van 10% in het bod

Veel bodformulieren bevatten een schadebeding: vaak 10% van de koopprijs als de koper na aanvaarding toch afziet van de aankoop. Zo’n forfaitaire vergoeding wordt door rechters vaak gevolgd, al kunnen ze die in uitzonderlijke omstandigheden matigen. Zo’n beding vermijdt discussies achteraf: iedereen weet vooraf waar hij aan toe is.

Soms geldt het schadebeding niet en kijkt de rechter naar de echte schade

In een recente zaak voor de rechtbank in Kortrijk (23.09.2025), gebeurde het volgende:

• Kopers brachten een bod uit van €240.000; de verkoper aanvaardde dit tijdig.
• Daarna wilden de kopers toch niet meer kopen. Ze beweerden o.a. dat ze het document niet goed begrepen.
• In het bodformulier stond een opzeggingsvergoeding van 10%, maar de rechter vond dat dit niet toepasbaar was omdat de kopers zich niet tijdens de geldigheidsduur van het bod terugtrokken, maar pas nadien.

Resultaat: vergoeding op basis van werkelijke schade. De verkoper verkocht later voor €200.000. De rechter kende vooral het prijsverschil toe als schade (€240.000 – €200.000 = €40.000), plus een beperkt deel bijkomende kosten (o.a. onroerende voorheffing, onderhoud, brandverzekering). Totaal: €40.508,01 + interesten en proceskosten.

Belangrijk: dit is één concreet voorbeeld uit één uitspraak. Het toont dat werkelijke schade hoger kan zijn dan 10% als het schadebeding niet van toepassing is. Maar elke situatie is anders en rechters beoordelen altijd de specifieke feiten en documenten in het dossier.

Wat kan een verkoper doen als de koper afhaakt?

In grote lijnen heeft een verkoper drie opties:
1. De verkoop afdwingen: via de rechtbank kan gevraagd worden dat de koper de koop toch uitvoert.
2. Ontbinding vragen met schadevergoeding: volgens het schadebeding (bv. 10%) of volgens de werkelijke schade.
3. Minnelijk akkoord sluiten: vaak kiezen partijen voor een regeling om tijdverlies, onzekerheid en kosten te vermijden.

Als vastgoedbedrijf begeleiden wij u niet bij het bankdossier zelf, maar we helpen u wel om realistische keuzes te maken bij uw woonplannen. Twijfelt u of een woning binnen uw budget past? Of wilt u samen bekijken wat vandaag haalbaar is voor u?
Neem dan vrijblijvend contact op met Ben Decat van De Boer & Partners Verzekeringen, contactpersoon hypothecaire kredieten, via +32 474 54 06 08, telefonisch of via WhatsApp. Wij denken graag met u mee en begeleiden u graag bij elke stap van uw zoektocht.

Belangrijke nuance

Dit artikel vermeldt één concreet praktijkvoorbeeld uit de rechtspraak ter illustratie. Het aangehaalde dossier vormt geen algemene regel: elke situatie is verschillend en hangt af van de specifieke feiten, de formulering van het bod en de beoordeling van de rechter. 

Bron: Tips & Advies Vastgoed, “Koper komt op stappen terug na geldig bod: welke vergoeding?”, 5 november 2025.